Real Estate Data Hub, analisi innovativa per gli stakeholder del mercato immobiliare

Dario Castiglia_ CEO & Founder REMAX ITALIA

Strumento di analisi nato dalla collaborazione tra RE/MAX Italia e Avalon Real Estate, Real Estate DATA HUB permette di visionare una banca dati con le numeriche di transazioni del 2020, arricchite da analisi di know-how ed expertise proprie del mercato del real estate. Nel dettaglio offre anche previsioni sul mercato immobiliare italiano per il 2021, nei comparti relativi al residenziale, logistico, direzionale, commerciale e ricettivo.

L’annuncio di questa prima release del Report annuale sull’immobiliare italiano coincide con la panoramica dei trend dei comparti complessivi, cui seguiranno pubblicazioni periodiche trimestrali con specifici approfondimenti su ogni segmento esploso nel report annuale di previsione.

Il momento che stiamo vivendo ci lascia immaginare un futuro diverso per il comparto direzionale, indirizzato al ripensamento degli uffici verso soluzioni ‘smart’. Particolare attenzione ai temi dell’ecosostenibilità, con un significativo aumento della richiesta di immobili tecnologicamente avanzati. Di fatto gli spazi di co-working si stavano affermando già molto prima del periodo pandemico, ma l’incremento dei necessari metri quadri per singola postazione lavorativa introduce un quadro ampliato di desk sharing unito a spazi comuni per connettività e condivisione, sviluppati con l’intento di dare vita a ecosistemi lavorativi più stimolanti. Secondo quanto rilevato da Data Hub, gli investitori stanno riservando particolare attenzione al tema ESG (enviromental, social, governance) per privilegiare aspetti legati al no carbon footprint, certificati LEED, WELL o BREEAM o in linea con i benchmark GRESB.

Intervista a Dario Castiglia, CEO & Founder di Re/Max Italia

Abbiamo chiesto a Dario Castiglia, CEO & Founder di Re/Max Italia come i big data siano elemento predittivo, fotografia di un andamento del mercato immobiliare italiano.

L’analisi dei Big Data è funzionale allo sviluppo di strategie efficaci. RE/MAX Italia, attraverso il proprio Centro Studi, analizza costantemente i dati di transato provenienti in tempo reale dal nostro network. Ciò fornisce una puntuale fotografia del mercato immobiliare in tutto il territorio italiano, dove operano le nostre 500 agenzie e gli oltre 5.000 consulenti immobiliari affiliati al nostro network.

Attraverso l’analisi di dati reali, attendibili ed aggiornati, è possibile osservare le dinamiche del mercato, concentrarsi su uno specifico comparto o area geografica, oppure, avere una visione d’insieme dell’andamento del real estate in Italia, corredato dalla valutazione dei principali parametri quali canoni, prezzi, yield e valori del transato.

Com’è costituito il report e come avviene l’analisi dello scenario congiuntamente ad Avalon?

Real Estate DATA HUB è un progetto che nasce dalla collaborazione, dalla condivisione del know how, dei dati e dell’intelligence, di due realtà importanti del panorama immobiliare italiano che mettono a fattor comune competenze e conoscenze per offrire un’analisi esaustiva dei diversi comparti immobiliari. Il progetto DATA HUB rappresenta un nuovo asset del percorso di innovazione costante di RE/MAX Italia. Grazie al Report mettiamo a disposizione dei nostri agenti immobiliari un inedito strumento di analisi per supportarli nell’operatività quotidiana.

La prima edizione del Report annuale di DATA HUB si sviluppa in diversi capitoli, introdotti da considerazioni sullo scenario economico a livello mondiale. Seguono sezioni dedicate ai vari comparti del real estate, dal residenziale al ricettivo, passando per la logistica, il direzionale, il commerciale. Le analisi dello status quo e le previsioni sono supportate da tabelle, grafici e infografiche estremamente puntuali, elaborate congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX e Avalon. Il tutto è arricchito da testimonianze esclusive di opinion leader e player rappresentativi di tutta la filiera. 

Come ha reagito il settore creditizio nel real estate residenziale e non? 

Nonostante nel 2020 si sia registrato complessivamente un calo delle compravendite immobiliari, il mondo del credito ha mantenuto gli stessi volumi del 2019. Grazie all’attività di 24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, abbiamo un osservatorio privilegiato sull’andamento dei mutui. Quello che rileviamo è che anche nei primi mesi del 2021 il settore creditizio continua a vivere un momento di liquidità e il mutuo ipotecario si conferma il prodotto preferito per nuovi impieghi. Questa situazione, unita ai tassi ai minimi storici, rappresenta un periodo ideale per chi vuole comprare casa accendendo un mutuo. Secondo i dati raccolti dai credit specialist di 24MAX, anche nel 2021 in ambito residenziale i prodotti più richiesti continueranno ad essere mutui a tasso fisso per un importo medio di 133.300 euro. 

Diverso è l’aspetto relativo ai settori non residenziali, in quanto vi è una maggiore attenzione delle banche nel finanziare acquisti da parte delle imprese. Qui risulta discriminante quanto il settore di appartenenza dell’azienda richiedente sia stato colpito dalla crisi derivata dalla pandemia.

Può anticiparci la previsione di una piena ripresa economica di supporto all’intero segmento del real estate?

Complessivamente, il mercato immobiliare residenziale ha dimostrato di essere molto resiliente e l’andamento crescente dell’ultimo trimestre del 2020 (+9% rispetto al 2019) ha rappresentato un’anticipazione della ripresa prevista per il 2021, con un incremento, seppur moderato, delle vendite residenziali. Una risalita graduale che andrà a rafforzarsi nel 2022, anno in cui si stima un ritorno ai livelli pre-pandemia.

Il settore immobiliare e quello creditizio storicamente sono sempre andati a braccetto e l’aspetto finanziario ha da sempre condizionato il real estate. Fare previsioni risulta sempre complesso in un momento di grande incertezza come quello attuale; tuttavia, per quanto riguarda il credito, ipotizziamo un perdurare del momento di liquidità e quindi la disponibilità a finanziare il settore immobiliare.

Inoltre, piano vaccinale, Recovery Plan, Superbonus e Ecobonus fanno prevedere una ripresa economica già dall’anno in corso, con una ripartenza dei consumi e degli investimenti. Si stima dunque che il mercato immobiliare italiano continuerà ad attrarre investitori, anche internazionali, nel corso del 2021, alla ricerca di immobili caratterizzati da qualità del costruito, elevati livelli di comfort ed efficienza energetica.

Una percentuale di previsione massima per comparto nel secondo semestre dell’anno in corso? 

Nel residenziale si prevede l’affermarsi di un boom suburbano, privilegiando abitazioni ubicate in provincia piuttosto che in città. Un effetto del ‘work from home’ che influenzerà le scelte immobiliari degli italiani con una sempre maggiore propensione a case più spaziose.

Nell’ultimo anno, infatti, la casa ha cambiato ruolo, è cambiata la percezione della stessa e sono cambiate di conseguenza le necessità degli acquirenti. I dati di cui disponiamo confermano una variazione della domanda. In particolare, le transazioni sono calate nei Capoluoghi e aumentate in provincia, registrando nel 2020 un incremento del 3% rispetto al 2019. In generale, soprattutto grazie all’utilizzo delle tecnologie, le compravendite in ambito residenziale hanno dimostrato forte dinamismo, in particolare nella seconda parte dell’anno. Rispetto al 2019, nel 2020 si è registrato un sensibile calo delle tempistiche di vendita e di locazione. La media mensile dei giorni di vendita per la categoria Appartamenti è passata da 162 a 152 giorni (-6,2 % rispetto al 2019); per Loft/Open Space, Duplex, Case Semi e Indipendenti, Ville da 190 a 177 giorni (-6,8 %). In ambito di locazione, per gli Appartamenti si registra un calo del 9,1 % (da 66 a 60 giorni). Come prevedibile, la categoria “Loft/Open Space, Duplex, Case Semi e Indipendenti, Ville” segna la contrazione più significativa, pari a -29,5 % (da 88 a 62 giorni).

Nello specifico, possiamo affermare che i risultati raggiunti durante il primo quarter del 2021, riflettono l’inizio di una ripresa del residenziale. Nel mese di marzo 2021 gli immobili acquisiti dal network RE/MAX sono aumentati del +121% rispetto all’anno precedente (mese in cui iniziò il lockdown nazionale) e i transati sono raddoppiati rispetto allo stesso periodo del 2020. Un andamento che ci auspichiamo continui anche nei mesi a venire.

Nel comparto direzionale si conferma l’interesse di grandi operatori internazionali per i mercati di Milano e Roma,con focus su immobili tecnologicamente avanzati o da riqualificare in un’ottica di rifunzionalizzazione degli spazi esistenti. Desk sharing con incremento di metri quadri per ciascuna postazione e spazi comuni per connettività e condivisione sono solo alcune delle caratteristiche ricercate per immobili direzionali che devono permettere la convivenza tra lavoro tradizionale e smart working. Il Q1 si è mostrato abbastanza dinamico in termini di transazioni, con una decina di transazioni importanti tra Roma e Milano e altre in pipeline come l’acquisto della Torre di via Turati a Milano da parte di Artisa Group con un progetto volto alla riqualificazione degli uffici alla luce delle nuove esigenze.

Grande effervescenza si registra in ambito logistico. La crescita esponenziale dell’e-commerce ha evidenziatol’esigenza di rafforzare il network della distribuzione locale in ottica di capillarizzazione con la ricerca di spazi limitrofi ai centri urbani. L’interesse degli investitori (soprattutto internazionali) verso immobili a destinazione logistica si conferma anche nei primi tre mesi del 2021, con un take up superiore ai 400.000 mq, in crescita rispetto al Q1 2020. Si ricercano non solo immobili già predisposti, ma anche light industrial da riconvertire e green field da sviluppare che abbiano come caratteristica comune la prossimità a città primarie e secondarie.  

Al contrario, il retail – insieme al ricettivo – rappresenta l’asset class con performance maggiormente negative dovute alla crisi pandemica. Le chiusure forzate hanno costretto i proprietari di centri commerciali e outlet a concedere rinegoziazioni dei canoni o dilazioni di pagamento. A soffrire maggiormente sono stati i centri medio-grandi penalizzati dalle limitazioni di spostamento. I centri commerciali di dimensioni inferiori e situati in zone periferiche hanno potuto beneficiare di una penetrazione maggiore del loro bacino d’utenza dovuto in parte anche al diffondersi del lavoro da casa. In termini di transazioni, l’andamento negativo del 2020 sembra continuare anche nel Q1 2021, con un numero molto limitato di compravendite registrate. 

In ultimo, come la tecnologia e la digitalizzazione ha apportato dei cambiamenti al settore immobiliare? 

La digitalizzazione sta contribuendo significativamente all’evoluzione dell’intermediazione immobiliare. nel corso del 2020 RE/MAX ha spinto sull’acceleratore dell’innovazione tecnologica, da sempre asset del Gruppo, dotando tutto il network di un bouquet di strumenti avanzati a servizio della clientela. L’utilizzo di tool tecnologici ci ha permesso di guadagnare quote di mercato anche nel corso del 2020. La nostra crescita, infatti, si è basata su due fattori: da un lato, la pandemia ha disincentivato il fai-da-te evidenziando i vantaggi dell’intermediazione immobiliare professionale; dall’altro, la digitalizzazione dei processi ha permesso di gestire le transazioni con più efficienza nel rispetto delle attuali dinamiche. 

Tra le novità di RE/MAX Italia per il 2021, anno in cui il network festeggia il 25esimo anniversario di attività nel nostro paese, c’è il lancio di MAX/Connect, l’innovativa App relazionale già disponibile per smartphone e tablet. L’applicazione, sviluppata per migliorare ulteriormente la customer experience, fonde tecnologia e rapporto umano proponendosi come inedito strumento di interazione in ottica di digitalizzazione dei processi. Bastano pochi click per mettersi direttamente in contatto con il proprio consulente di fiducia, iniziando a scambiare informazioni in tempo reale. Tramite MAX/Connect, infatti, è possibile fissare appuntamenti, condividere le agende e inviare feedback immediati sulle proposte degli immobili selezionati. Attraverso la App, i clienti RE/MAX possono, inoltre, consultare informazioni sintetiche in formato scheda, contenenti tutti i dati più rilevanti per seguire il processo di compravendita in modo fluido e immediato.

MAX/Connect è un tassello delle nostre iniziative focalizzate sull’utilizzo della tecnologia per rendere ancora più efficiente l’intermediazione immobiliare. Tra queste i formulari editabili online, la firma grafometrica, i virtual tour, i virtual open house e il fitto programma di training formativi e aggiornamenti professionali, erogati da RE/MAX University.

Tramite MAX/Connect, infatti, è possibile fissare appuntamenti, condividere le agende e inviare feedback immediati sulle proposte degli immobili selezionati. Attraverso la App, i clienti RE/MAX possono, inoltre, consultare informazioni sintetiche in formato scheda, contenenti tutti i dati più rilevanti per seguire il processo di compravendita in modo fluido e immediato. La volontà di innovare in RE/MAX non si ferma mai e anche MAX/Connect non si ferma qui. A breve verranno rese disponibili le funzionalità riservate a chi vuole “vendere” casa. Un’altra piccola rivoluzione firmata RE/MAX Italia.

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